Rakennustyön tarkkailu

You are here:

Home
Palvelut
Rakennustyön tarkkailu

Miten uuden asunnon ostaja voi vaikuttaa ostamansa asunnon laatuun?

Uuden asunnon ostajat voivat vaikuttaa parhaiten rakentamisen laatuun valitsemalla rakennustyön tarkkailijan.

Nykyään suurin osa uusista asunnoista myydään jo rakentamisvaiheessa. Tällaisten RS-kohteiden asuntojen ostajien edut on suojattu asuntokauppalaissa. Yksi tärkeimmistä suojamääräyksistä on, että ostajilla on oikeus valita omaksi edustajakseen rakennustyön tarkkailija. Rakennustyön tarkkailijalla on oikeus päästä työmaalle ja saada tarvittavat tiedot rakennettavasta kohteesta, kuten kohteen suunnitelmat. Tarkkailija voidaan valita osakkeenostajien kokouksessa, kun neljäsosa yhtiön asunnoista on myyty. Asunto-osakeyhtiön rakennusaikainen hallitus (eli perustajaosakkaan/myyjän muodostama hallitus) kutsuu kokouksen koolle. Osakkeenostajien vastuulla on pyytää tarjoukset rakennustyön tarkkailusta, jotta rakennustyön tarkkailijan valinnasta voidaan päättää osakkeenostajien kokouksessa. Rakennustyön tarkkailun kustannukset saadaan asuntokauppalain mukaan lisätä asunto-osakeyhtiön kuluihin, yhtiön taloussuunnitelmasta poiketen. Tarkkailijan kustannukset tulevat myöhemmin osakkaiden maksettavaksi. Maksu kohdistetaan vastikeperusteella kaikkiin osakkaisiin, huolimatta siitä ovatko he olleet mukana valitsemassa tarkkailijaa.

Osakkeenostajien valitsema rakennustyöntarkkailija on hyvä keino ehkäistä rakennusvirheitä.
Mahdollisiin virheisiin päästään puuttumaan jo rakennusaikana
Rakennustyön tarkkailijan ottamisella rakennushankkeeseen säästetään osakkeenostajien rahaa ja aikaa, kun virheet on minimoitu rakentamisen aikana
Ammattilainen ostajien edunvalvojana rakennustyön aikana hallinnon luovutukseen saakka
Tarkkailijalta saadun tiedon perusteella osakkeenostajat voivat arvioida kohteen rakentamisen laatua

Rakennustyön tarkkailijan valinta ja vastuut

Rakennustyön tarkkailijan tärkein tehtävä on ennaltaehkäistä ja puuttua rakennustyön virheisiin jo rakentamisen aikana. Rakennustyön tarkkailija on rakennuttajasta riippumaton taho, joka valvoo ostajien etua sekä välittää tietoa työmaan tilanteesta ja tapahtumista. Rakennustyön tarkkailija seuraa rakentamisen laatua, eli työtapojen, materiaalien ja lopputuloksen asianmukaisuutta sekä rakennuksen valmistumista sopimuksen mukaisesti. Tarkkailijalla ei ole määräysvaltaa asuntokaupan eri osapuolia kohtaan. Rakennustyön tarkkailijalla ei myöskään ole vaikutusta myyjän vastuisiin.

Parhaimmassa tapauksessa tarkkailija huomaa rakennusvirheet työmaalla niin, että virheet korjataan jo rakennusaikana. Näin ostajilta kuluu vähemmän rahaa talon valmistumisen jälkeisiin korjauksiin. Rakennustyön tarkkailijan tehtävässä onnistuminen edellyttää henkilöltä rakennusalan koulutusta ja mahdollisimman laajaa kokemusta rakentamisesta. Rakennustyön tarkkailu vaatii kokonaisnäkemystä ja kykyä toimia joustavasti projektiorganisaatiossa nimenomaan osakkaiden edunvalvojana rakennusprojektin aikana. Myyjä/perustajaosakas on vastuussa rakennushankkeen asianmukaisesta toteuttamisesta ja siitä, että sillä on sitä varten tarvittava henkilökunta, kuten ammattitaitoinen valvoja ja vastaava mestari. Rakennustyön tarkkailija käy kohteesta ja rakennusvaiheesta riippuen tarkkailukäynnillä noin kerran viikossa ja osallistuu tarpeen mukaan myös työmaakokouksiin. Osa peittyvistä rakennusvaiheista jää näkemättä rakennustyön tarkkailijalta, koska hän ei ole päivittäin työmaalla. Rakennustyön tarkkailija havaitsee kuitenkin viikoittaisilla käynneillä mahdollisia virheitä ja puutteita peittyvissä työvaiheissa, suunnitelmissa poikkeavia rakenteita sekä mahdollisia puutteita suojauksissa ja työtavoissa.

Osakkeenostajan vastuut

Rakennustyön tarkkailu keskittyy taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluviin rakenteisiin, eikä se koske osakkaan kunnossapitovastuulle kuuluvia seikkoja. Osakkeenostaja listaa muutto-/osakastarkastuksen yhteydessä hallitsemansa huoneiston sisäpinnoissa ilmenevät virheet ja myös pihan tai muiden tilojen virheet, jos ne kuuluvat yhtiöjärjestyksen mukaan osakkaan kunnossapitovastuulle. Myyjän on järjestettävä ostajalle tilaisuus tarkastaa

asuntonsa ennen kauppakirjaan merkittyjen kahden viimeisen kauppahintaerän erääntymistä. Perustajaosakas/myyjä jakaa tavallisesti muuttotarkastusta varten listauksen, johon osakas kirjaa havaitsemansa virheet ja puutteet. Osakas ilmoittaa havaitsemansa virheet ja puutteet myyjälle kirjallisesti.

Jos virheitä on, ne korjataan ennen muuttoa. Asuntokauppalain mukaan myyjä saa kuitenkin siirtää pienten,

asumista haittaamattomien virheiden korjaamisen vuositarkastuksen yhteyteen. Virheistä on mahdollista ilmoittaa vielä vuositarkastuksessa, mutta silloin muuttotarkastuksesta tehtyä dokumenttia verrataan vuositarkastuspöytäkirjaan. Tämän perusteella voidaan arvioida, onko jokin helposti havaittava pintavika (parketin naarmu, pesualtaan hiushalkeama) tullut vuoden aikana käytössä. Käytöstä aiheutuneet naarmut ym. kuuluvat osakaan omalle vastuulle. Tästä syystä osakkaan onkin hyvä säilyttää kopio muuttotarkastuksen yhteydessä reklamoiduista vioista ja puutteista.

Muuttotarkastuksessa on hyvä tarkastaa ainakin seuraavat asiat:

Asunnon pinnat (seinät, katot, lattia, jalkalistat).
Hammastaako lattia, onko lattia tasainen.
Ovatko jalkalistat asennettu siististi.
Onko kylpyhuoneen laatoitus tehty tasaisesti.
Ovatko silikonisaumaukset siistit keittiössä ja kylpyhuoneessa.
Onko maalipinta tasainen ja peittävä
Ovatko kalusteasennukset tehty asianmukaisesti
Ovatko mahdolliset erikseen tilatut osakasmuutostyöt sovitunlaiset materiaaleiltaan
Ikkunoiden ja ovien käynnit
Kylpyhuoneen kaatojen riittävyys (ohjautuuko vesi kaivoon? lammikoituuko vesi?)
Piha, parveke, terassilaudoitus ja muut mahdolliset yhtiöjärjestyksen mukaan osakkaan kunnossapitovastuulle kuuluvat rakenteet

Mitä seikkoja tuli osata ottaa huomioon, kun valitsee rakennustyön tarkkailijan?

Asunnon ostajat eivät yleensä tunne toisiaan, eikä perustajaosakas saa jakaa ostajien yhteystietoja ilman lupaa toisille osakkeen ostajille. Tarjousten hakeminen ja vertailu jääkin usein aktiivisten osakkeenostajien harteille. Tarjouksia olisi hyvä pyytää vähintään kolme kappaletta, jotta niiden hintaa ja sisältöä voidaan vertailla.

Tarjousten vertailussa on hyvä ottaa huomioon ainakin seuraavat seikat:

Onko kyseessä kiinteähintainen vai tuntihintainen tarjous.
Kuinka monta tarkkailukäyntiä tarjoukseen kuuluu kokonaisuudessaan tai esimerkiksi per kuukausi.
Rakennustyön tarkkailijan koulutus ja kokemus. Rakennusmestarin ja rakennusinsinöörin koulutukset ovat molemmat hyvä pohja laadukkaalle rakennustyön tarkkailulle. Koulutuksen lisäksi työkokemus rakennustyömailta rakentamisesta, vastaavana mestarina toimimisesta ja/tai valvojan roolista ovat tärkeitä asioita, kun tarkastellaan tarkkailijan pätevyyttä tehtävään.
Tarkasta myös palveluntarjoajan tilaajavastuutiedot ja onko rakennustyön tarkkailijalle sijainen esimerkiksi sairaustapauksissa.
Referenssit vastaavanlaisista tarkkailukohteista on myös hyvä pyytää tarjouksen yhteydessä

Perustajaosakkaalle on hyvä laittaa pyyntö jakaa omat yhteystiedot muille osakkeenostajille, jos haluaa vertailla tarjouksia muiden kanssa ennen varsinaista osakkeenostajien kokousta.